Yargıtay'dan Emsal Karar: Kira Sözleşmelerinde 'Çekilmezlik Hali' ve Olağanüstü Fesih
Yargıtay'dan Kira Hukukunda Emsal Nitelikte "Olağanüstü Fesih" Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira uyuşmazlıklarında emsal teşkil edecek çok önemli bir karara imza atarak, kararı 12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlamıştır . Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz talebi üzerine incelenen dosyada, "çekilmezlik hali" durumunda kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshedilip edilemeyeceği konusu açıklığa kavuşturulmuştur .
Uyuşmazlığın Gelişimi ve Yerel Mahkeme Kararı
Dosyaya konu olan olayda; Anamur'da 2022 yılında imzalanan 3 yıllık kira sözleşmesi, birinci yılın sonunda ev sahibi tarafından öngörülemeyen nedenler gösterilerek feshedilmek istenmiş ve kiracıya tahliye için 3 ay süre verilmiştir . Kiracının evi tahliye etmemesi üzerine açılan davada, Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi davanın kira sözleşmesi sona ermeden açıldığını ve konut/çatılı işyeri kiralarında bu şekilde bir "olağanüstü fesih" yapılamayacağını belirterek hukuki dayanak yokluğundan davayı reddetmiştir .
Yargıtay'ın Kararı ve Hukuki Gerekçesi
Yargıtay, yerel mahkemenin kararını usul ve yasaya aykırı bularak kanun yararına bozmuştur . Yüksek Mahkeme'nin kararında öne çıkan temel hukuki gerekçeler şunlardır:
TBK 331. Madde Vurgusu: 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesinde düzenlenen "olağanüstü fesih" hakkı; sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, **konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir .
Çekilmezlik Hali: Taraflardan biri için sürekli edinimli sözleşme olan kira ilişkisi "çekilmez hale gelmişse", o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez .
Süre Şartı Aranmaz: Ciddi ve öngörülemeyen sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uymak kaydıyla, kira süresinin bitmesine gerek kalmadan sözleşme istenildiği an feshedilebilir.
Mahkemelerin İnceleme Yükümlülüğü: Hakimler, açılan olağanüstü fesih davalarını doğrudan reddetmek yerine, "önemli sebep" olup olmadığını ve durumun koşullarını göz önünde bulundurarak esastan incelemek zorundadır . Ayrıca hakim, bu olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını da karara bağlamakla görevlidir .
Kararın Sonuçları ve Uygulamaya Etkisi
Sadece Ev Sahibi Değil, Kiracı İçin de Geçerli: Olağanüstü fesih hakkı sadece mülk sahibine değil, kiracıya da tanınmıştır .
Genişleyen Tahliye Gerekçeleri: Ev sahipleri tahliye için yalnızca ihtiyaç veya 10 yıllık süre dolumu nedeniyle dava açmak zorunda kalmayacak, "çekilmezlik hali" de tahliye gerekçesi yapılabilecektir .
Hukuki Yorumların Genişlemesi: Hukukçulara göre bu karar, kira uyuşmazlıklarında tarafların sözleşmeyi sona erdirme gerekçelerinin mahkemelerce daha geniş bir perspektifle yorumlanmasının önünü açmıştır.