İstanbul Kira ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları, kira bedeli uyarlama ve tespiti, tapu iptal-tescil, izaleyi şuyu ve gayrimenkul satış süreçlerinde hukuki danışmanlık.
Kiralanan bir taşınmazdaki uyuşmazlık ya da tapu sicilindeki bir hata, mülkiyet hakkıyla doğrudan ilişkili ciddi sonuçlar doğurur. Vega Hukuk İstanbul olarak kira ve gayrimenkul hukuku alanında, kiracı ve kiraya verene, alıcı ve satıcıya, paydaş ve hak sahiplerine dosya bazlı hukuki danışmanlık sunuyoruz.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmesinden doğan ilişkileri kapsar. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler 339 ve devamı maddelerde yer alır. Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etme yükümlülüğü, kiracının kira bedelini ödeme ve kullanım borcuna uygun davranma yükümlülüğü, kira süresi ve yenilenmesi, kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye sebepleri bu kapsamda düzenlenir.
Gayrimenkul hukuku ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu gibi birden çok kanunun kesiştiği bir alandır. Tapu sicili, mülkiyet, sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin), ortaklık, ortaklığın giderilmesi, tapu iptal ve tescil davaları, kamulaştırma ve imar uyuşmazlıkları bu alanın başlıca konularıdır. Uygulamada kira ve gayrimenkul uyuşmazlıkları yoğun bir dava alanı oluşturur; taşınmaz değerinin yüksek olması ve usul kurallarının sıkı işlemesi sebebiyle dikkatli bir hazırlık gerektirir.
Sık Karşılaşılan Durumlar
- Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye (iki haklı ihtar): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara konu olan kiracıya karşı kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Temerrüt nedeniyle tahliye: Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, otuz günlük süre içeren ihtarname tebliğ edilir ve süre sonunda tahliye davası açılabilir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye.
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye: Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya değiştirme nedeniyle kullanılmasının imkânsız hale gelmesi halinde tahliye.
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin tespit edilmesi ve aşırı ifa güçlüğü hallerinde uyarlama talepleri.
- Tapu iptal ve tescil davaları: Muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik, sahtecilik ve vekalet görevinin kötüye kullanılması sebeplerine dayalı olarak tapu sicilinin düzeltilmesi.
- İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları: Paylı ve elbirliği mülkiyetinin aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesi.
- Kamulaştırma ve bedel tespiti: İdarenin kamulaştırma işlemlerinde bedelin tespiti ve tescil davaları.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Apartman yöneticiliği, aidat, ortak gider ve ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar.
Hukuki Süreç Nasıl İşler?
Kira uyuşmazlıklarında ilk adım, kira sözleşmesinin ve ödeme kayıtlarının incelenmesidir. Banka dekontları, makbuzlar, depozito bilgisi, tebliğ edilen ihtarname ve varsa yazışmalar gözden geçirilir. Tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığı ve süre koşullarının sağlanıp sağlanmadığı belirlenir. 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla çoğu kira uyuşmazlığında önce arabulucuya başvurulur.
Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde (tahliye ve alacak davalarında) görülür. Dava sürecinde kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, tanık beyanları ve gerektiğinde bilirkişi raporları değerlendirilir.
Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında tapu kaydı, imar durum belgesi, çap, aplikasyon krokisi, değerleme raporu ve varsa kadastro tutanakları incelenir. Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, izaleyi şuyu davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davaların esasını oluşturan iddiaların (örneğin muris muvazaası) ispatı, tanık beyanı ve yazılı delillerle yapılır. Bilirkişi incelemesi çoğu gayrimenkul davasında belirleyici olur.
Danışma
Kira uyuşmazlığı, tahliye, kira tespiti, uyarlama, tapu iptal-tescil veya izaleyi şuyu süreciyle ilgili dosya bazlı değerlendirme almak için İletişim bölümünden randevu talep edebilirsiniz. İlk görüşmede belgeleriniz kısaca incelenir ve olası strateji çerçevesi sunulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı neye göre belirleniyor?
Konut kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. madde uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşmışsa bu oran esas alınır. İşyeri kiralarında da benzer sınır geçerlidir. Taraflar anlaşma sağlayamazsa, hakimden kira bedelinin tespiti istenebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi hallerde açılabilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350. madde uyarınca kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu davanın belirli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih döneminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Kira bedeli uyarlama davası ne zaman açılabilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine göre; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkarsa ve borcun ifasını aşırı derecede güçleştirirse, borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler uyarlama sebebi olabilir; ancak bu dava mutlak sonuç garantisi taşımaz ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Kira sözleşmesinde kefil sorumluluğu ne zamana kadar devam eder?
6098 sayılı TBK 583. madde uyarınca kefalet sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması, kefilin sorumlu olduğu azami miktarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla belirtilmesi zorunludur. Adi kefalette kiracı hakkında icra takibi tamamlanmadan kefile başvurulamaz. Müteselsil kefalette ise alacaklı doğrudan kefile başvurabilir. Kira sözleşmesinin yenilenmesinde kefilin sorumluluğu kural olarak devam etmez; yenileme halinde kefaletin de yenilenmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu iptal ve tescil davası; hile, hata, irade sakatlığı, muris muvazaası (miras bırakanın ölüm öncesinde mal kaçırma amacıyla yaptığı işlemler), inançlı işlem, vekalet görevinin kötüye kullanılması, sahtekarlık veya ehliyetsizlik gibi sebeplerle tapu sicilinde yanlış veya hukuka aykırı olarak yapılan tescilin düzeltilmesi için açılır. Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; yetki ve görev kuralları kesindir. Zamanaşımı süreleri dayanak sebebe göre değişir.
İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nasıl işler?
İzaleyi şuyu davası, bir taşınmaz üzerinde ortak mülkiyeti bulunan kişilerin ortaklığının aynen veya satış yoluyla sona erdirilmesi için açılan davadır. Sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmaz bölünebilir nitelikte ise aynen taksim, bölünemez nitelikte ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde taşınmaz, icra dairesi veya satış memurluğunca açık artırma ile satılır ve bedel paydaşlar arasında paylaştırılır.
Danışma ve İletişim
Somut uyuşmazlığınız için dosya bazlı değerlendirme almak üzere iletişime geçebilirsiniz. İlk görüşme için randevu talebinizi aşağıdaki kanallardan iletebilirsiniz.
Osmanağa Mahallesi, Karadut Sokak No:14/10, Kadıköy/İstanbul · Pazartesi-Cuma 09:00-18:00
Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay kendi koşullarında değerlendirilmelidir; bu içerik hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Son güncelleme: 09 Nisan 2026