Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Güncel Yargıtay Kararları

Tahliye Taahhüdüyle İlgili Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

Bu yazı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını ve dikkat edilmesi gereken kritik hususları özetlemektedir.

1. Geçerlilik Şartları (TBK 352/1)

Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi için şu dört temel şartın birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı Olma Şartı: Taahhüt mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü taahhütlerin ispat gücü yoktur ve geçersiz kabul edilir.
• Belirli Bir Tahliye Tarihi: Taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve net bir şekilde belirtilmelidir (Örn: 20.06.2025).
• Kiralayanın Tesliminden Sonra Verilmesi: En kritik şarttır. Taahhüt, kira sözleşmesi yapıldıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alınan taahhütler genellikle "müzayaka hali" (zor durum) nedeniyle geçersizdir.
• Özgür İrade: Taahhüdün, kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir.

2. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

Boş Taahhütnameye İmza (Açığa İmza)

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, boş bir kağıda imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, imzaladığı boş taahhütnamenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delil ile ispatlayabilir; tanık beyanı bu durumda yeterli kabul edilmez.

Kira Sözleşmesi ile Aynı Gün Düzenlenmesi

Prensip olarak geçersizdir. Ancak son yıllarda Yargıtay, kiracının "baskı altında imzaladım" iddiasını somut ve güçlü delillerle kanıtlamasını beklemektedir.

Yenilenen Sözleşmelerde Durum

Kira sözleşmesi yenilenirken (ikinci yıl ve sonrası) verilen tahliye taahhütleri, yenilenen sözleşme ile aynı tarihi taşısa dahi geçerli kabul edilmektedir.

3. Güncel Yargıtay Kararı Eşliğinde Değerlendirme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/4052 E., 2025/1108 K.

• Kararın Özü: Yargıtay, kira sözleşmesinin imzalanmasından sadece bir gün sonra bile olsa düzenlenen tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna hükmetmiştir.
• Kritik Çıkarım: Eskiden "makul bir süre" (15 gün, 1 ay gibi) beklenmesi gerektiği yönündeki katı görüş, güncel kararlarda yerini "sözleşme sonrası herhangi bir an" yaklaşımına bırakmaktadır.

4. Uygulama İçin Tavsiyeler

Profesyonel Not: Tahliye taahhütnamesi hazırlarken aşağıdaki unsurlara dikkat etmek, ileride yaşanabilecek hak kayıplarını önler.

1. Düzenleme Tarihine Dikkat: Taahhütnamenin üzerinde hem "düzenleme tarihi" hem de "tahliye tarihi" bulunmalıdır. Düzenleme tarihi, mutlaka kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir gün olmalıdır.
2. Noter Tasdiki: Zorunlu olmasa da, imza itirazlarını ve tarih tartışmalarını önlemek adına noter huzurunda yapılması en güvenli yoldur.
3. İçinde Kiracı Olduğum İbaresi: Metin içerisinde "Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum..." ibaresinin geçmesi, taşınmazın tesliminden sonra verildiğine dair güçlü bir emaredir.